Sute de familii dintr-un mare oraș din centrul țării au plătit integral apartamente, unele încă de acum câțiva ani, dar în acte nu sunt proprietari nici astăzi. Cazul a revenit în atenția publică în ultimele zile, după ce zeci de cumpărători au trimis o petiție la nivel înalt și au cerut implicarea autorităților. Dincolo de dramă, povestea are o lecție financiară pe care oricine ia un credit ipotecar ar trebui să o rețină.
Ce se întâmplă, pe scurt
Tiparul descris de cumpărători se repetă în mai multe proiecte rezidențiale. Oamenii au semnat promisiuni de vânzare-cumpărare, au achitat prețul, în unele cazuri aproape întreaga sumă de la bun început, dar nu au primit niciodată contractele finale și nu își pot intabula apartamentele.
Mai mult, mulți reclamă un model repetat de presiune. Li s-ar fi cerut bani în plus, sume importante de fiecare apartament, ca să își poată intabula locuințele, uneori sub amenințarea insolvenței dezvoltatorului sau a tăierii utilităților. Un element central al blocajului ține de autorizația de construire. Când o clădire are mai multe apartamente decât prevedea autorizația inițială, intabularea întregului imobil devine imposibilă până la clarificarea situației. Așa ajung oameni care și-au respectat toate obligațiile financiare să rămână captivi într-un dosar pe care nu ei l-au creat.
De ce contează intabularea atât de mult
Aici e miezul lecției. Multă lume crede că, odată ce a plătit și a primit cheile, casa e a lui. În realitate, în România ești proprietar în fața legii doar în momentul în care apartamentul este intabulat pe numele tău în cartea funciară, registrul oficial al proprietăților.
Fără intabulare, nu poți vinde locuința, nu o poți lăsa moștenire fără complicații și nu o poți folosi drept garanție pentru un credit. Practic, plătești pentru un bun care, în acte, nu îți aparține. Exact în această capcană cad familiile din cazurile ajunse recent în presă.
Unde intră creditul ipotecar în poveste
La prima vedere, un credit ipotecar pare un risc în plus. În realitate, procedura băncii te poate proteja tocmai de astfel de situații. Când cumperi cu credit, banca cere obligatoriu un extras de carte funciară actualizat și verifică situația juridică a imobilului înainte să elibereze banii, pentru că locuința devine garanția ei. O bancă nu va accepta drept garanție un apartament care nu poate fi intabulat.
Asta înseamnă că, într-un proiect cu probleme de autorizație, finanțarea bancară s-ar bloca la verificări, iar acest blocaj ar fi de fapt un semnal de alarmă care ți-ar salva banii. Paradoxal, cei mai expuși sunt cumpărătorii care plătesc integral din surse proprii, direct către dezvoltator, fără filtrul unei bănci care să verifice actele înainte.
Cum te protejezi când cumperi o locuință nouă
Prima regulă este să nu confunzi promisiunea de vânzare-cumpărare cu actul final. Antecontractul este doar un angajament între părți. Proprietar devii abia la contractul autentic încheiat la notar și la intabularea în cartea funciară. Până atunci, banii tăi sunt expuși.
A doua regulă este să verifici autorizația de construire și conformitatea proiectului. Cere dezvoltatorului autorizația și compară numărul de apartamente construite cu cel autorizat. O clădire cu mai multe unități decât cele aprobate este un semnal de alarmă major.
A treia regulă este să ceri un extras de carte funciară pentru teren și pentru imobil înainte să plătești sume importante. Extrasul îți arată cine este proprietarul real, dacă există ipoteci, sechestre sau interdicții și dacă terenul e liber de sarcini.
A patra regulă, poate cea mai subestimată, este să folosești finanțarea bancară ca filtru de siguranță. Chiar dacă ai banii să plătești integral, verificările pe care banca le face asupra actelor pot scoate la iveală probleme pe care tu, ca simplu cumpărător, nu ai cum să le vezi. Un notar bun și un consultant care cunoaște procesul completează această plasă de siguranță.
De reținut
Cazul familiilor care au plătit dar nu sunt proprietari arată cât de important este să nu te grăbești când cumperi o locuință. Plata prețului nu te face proprietar, intabularea o face. Verifică autorizația, cere extrasul de carte funciară și tratează orice cerere de bani suplimentari peste contract ca pe un semnal de alarmă. Iar dacă iei un credit, folosește verificările băncii ca pe un avantaj, nu ca pe o formalitate. Uneori, cel mai bun mod de a-ți proteja economiile de o viață este să lași pe altcineva să se uite atent în actele unei case înainte să semnezi.