Românii care se află în plin proces de achiziție a unei locuințe prin credit ipotecar sau cei care doresc să își refinanțeze împrumuturile existente se lovesc în această perioadă de o problemă neașteptată: timpii uriași de așteptare pentru eliberarea extraselor de carte funciară și a documentelor cadastrale.
Sursa acestei întârzieri nu se află la băncile comerciale și nici la birourile notariale, ci în sistemele informatice ale Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Problemele tehnice recurente și indisponibilitățile temporare ale platformei e-Terra – sistemul național prin care se gestionează evidența imobilelor – au creat un efect de domino pe întreaga filieră a tranzacțiilor imobiliare.
De ce depinde creditul bancar de sistemul ANCPI?
Pentru a aproba un credit ipotecar și pentru a elibera banii, bancile au nevoie de garanții juridice clare. Procesul standard presupune parcurgerea câtorva pași legali obligatorii în care ANCPI joacă un rol central:
Extrasul de Carte Funciară pentru Autentificare: Înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare și a celui de ipotecă, notarul public trebuie să obțină acest extras. Documentul „blochează” cartea funciară a imobilului pentru câteva zile, garantând că vânzătorul nu înstrăinează sau nu grevează bunul în altă parte.
Inscrierea Ipotecii Bancare: După semnare, bancă are nevoie de dovada că ipoteca sa a fost intabulată în Cartea Funciară (Extrasul de Informare cu ipoteca înscrisă) pentru a efectua tragerea finală a banilor către vânzător.
Atunci când platforma e-Terra funcționează cu întreruperi sau procesează cererile cu întârziere, eliberarea acestor documente – care în mod normal dura între 24 și 72 de ore – poate ajunge să dureze săptămâni întregi.
Care sunt consecințele directe pentru cumpărători și vânzători?
Afectarea fluxului din sistemul de cadastru generează dificultăți practice majore pentru clienți:
Depășirea promisiunilor de vânzare (antecontracte): Mulți cumpărători riscă să depășească termenul-limită agreat cu vânzătorul în antecontract. În unele cazuri, acest lucru necesită acte adiționale și costuri notariale suplimentare, iar în situații extreme poate duce la tensionarea relației dintre părți sau pierderea avansului.
Expirarea aprobărilor financiare ale băncilor: Ofertele de creditare și aprobările financiare emise de bănci au o perioadă determinată de valabilitate (de obicei între 30 și 60 de zile). Dacă dosarul este blocat la Cadastru, clienții pot fi puși în situația de a relua o parte din analiza de credit sau de a actualiza adeverințele de venit.
Blocarea refinanțărilor: Clienții care doresc să profite de oferte de refinanțare cu dobândă fixă mai avantajoasă sunt și ei temporar blocați, deoarece procesul necesită radierea vechii ipoteci și înscrierea celei noi.
Ce pot face clienții în această perioadă?
Analiștii financiari și notarii recomandă un plus de prudență în planificarea calendarului de achiziție:
Termene mai lungi în antecontracte: Se recomandă stabilirea unui termen de finalizare a tranzacției de cel puțin 60–90 de zile de la semnarea promisiunii, pentru a evita presiunea timpului.
Comunicare constantă cu bancă și notarul: Este esențial ca toate părțile implicate să fie informate cu privire la stadiul cererilor depuse la OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară) local.
Păstrarea documentelor în termen de valabilitate: Cumpărătorii trebuie să fie pregătiți să furnizeze rapid documente financiare actualizate dacă procesul de intabulare prelungește analiza dosarului peste limita standard a băncii.
Reprezentanții din sectorul bancar asigură că toate dosarele aprobate rămân în evidență și că prioritizarea tragerilor se face imediat ce extrasele de carte funciară devin disponibile în sistem.